Dieser Artikel enthält Affiliate-Links. Wenn du einen davon anklickst, erhalten wir eine kleine Provision, dich kostet es nichts. Danke.
Strategische Steueroptimierung durch Abschreibungen
Der gezielte Einsatz von Abschreibungen bietet Immobilienunternehmen und steuerlich beratenden Experten vielfältige Möglichkeiten, Investitionen steuerlich zu optimieren und die Liquidität strategisch zu steuern.
Sonderabschreibungen gezielt nutzen
Sonderabschreibungen bieten besonders in den ersten Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie einen attraktiven steuerlichen Hebel.
- §7h, §7i EStG (Sanierung und Denkmalschutz): Für denkmalgeschützte Gebäude oder Objekte in Sanierungsgebieten können Investoren im Jahr der Herstellung bis zu 9 % der Sanierungskosten und in den folgenden sieben Jahren jeweils 7 % abschreiben – zusätzlich zur regulären AfA.
- §7b EStG (Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau): Diese Sonderabschreibung erlaubt bis zu 5 % p.a. über vier Jahre, zusätzlich zur linearen AfA. Voraussetzung ist u.a. die Einhaltung bestimmter Baukostenobergrenzen und die langfristige Wohnraumvermietung.
Tipp aus der Redaktion: Kombination von Sonderabschreibungen
Die Kombination von Sonderabschreibungen – etwa nach §7b EStG – mit zinsgünstigen Förderkrediten der KfW, wie dem Programm „Klimafreundlicher Neubau“, schafft nicht nur einen finanziellen Hebel zur Erhöhung der Eigenkapitalrendite, sondern eröffnet auch gezielte steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Insbesondere in den ersten Jahren nach Fertigstellung, in denen hohe Anlaufkosten und geringe Einnahmen typischerweise zu einem steuerlichen Verlust führen, lassen sich durch die zusätzlichen Abschreibungspotenziale gezielt negative Einkünfte erzeugen. Diese können mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden (Verlustverrechnung), was zu einer spürbaren Steuerentlastung und einem Liquiditätsvorteil führt. Für Investoren mit breiterem Immobilienportfolio entsteht so ein wirkungsvolles Steuerungsinstrument zur Glättung von Ergebnissen über mehrere Jahre hinweg.
Timing von Investitionen und Abschreibungsbeginn
Der Beginn der Abschreibung richtet sich nach dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung. Eine gezielte Steuerung dieses Zeitpunkts kann Liquiditätsvorteile bringen.
- Beispielhafte Taktik: Wird ein Neubau z. B. im Dezember fertiggestellt, kann im selben Jahr noch mit der Abschreibung begonnen werden – auch wenn nur ein Monat zur Verfügung steht. Dieser „Monatseffekt“ ermöglicht eine frühzeitige steuerliche Entlastung.
- Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten: Notar-, Makler- und Grundbuchkosten erhöhen die Anschaffungskosten und sind mit abzuschreiben – vorausschauende Planung verhindert ungewollte Aktivierungen im falschen Wirtschaftsjahr.
Bilanzkennzahlen und Liquidität im Blick
Abschreibungen senken den steuerlichen Gewinn ohne Liquiditätsabfluss – ein klarer Vorteil für Cashflow-orientierte Unternehmen. Auch bilanzielle Effekte sind zu beachten:
| Kennzahl | Auswirkung höherer Abschreibungen | Bemerkung |
|---|---|---|
| Eigenkapitalquote | Jahresüberschuss sinkt → rechnerisch niedrigere Eigenkapitalquote | Besonders relevant bei hohem Fremdfinanzierungsanteil |
| DSCR (Debt Service Coverage Ratio) | Geringere Steuerzahlungen → mehr Liquidität zur Schuldentilgung | Kann das Bankrating verbessern |
Fallbeispiele aus der Immobilienpraxis
Um die praktische Anwendung und den Nutzen steuerlicher Abschreibungsstrategien greifbar zu machen, werfen wir im Folgenden einen Blick auf konkrete Fallbeispiele aus der Immobilienpraxis. Sie zeigen, wie unterschiedliche Immobilientypen – vom denkmalgeschützten Altbau bis zur gewerblich genutzten Halle – durch gezielte steuerliche Planung optimiert werden können.
Beispiel 1: Sanierung eines denkmalgeschützten Objekts
Eine Wohnungsbaugenossenschaft erwirbt ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus in Leipzig. Die Sanierungskosten belaufen sich auf 1,2 Mio. €. Über §7i EStG kann die Genossenschaft in den ersten acht Jahren rund 900.000 € steuerlich geltend machen. Kombiniert mit KfW-Fördermitteln und zinsgünstiger Finanzierung entsteht ein steuerlich und wirtschaftlich optimiertes Modell.
Ergebnis: Steuerersparnis von über 350.000 € in den ersten Jahren, hohe Liquidität, positive Wirkung auf Mitgliederdividenden und Investitionsspielräume.
Beispiel 2: Neubau mit Sonderabschreibung nach §7b EStG
Ein Asset Manager plant den Neubau eines Mietwohnkomplexes mit Baukosten von 2,8 Mio. €. Die Voraussetzungen für §7b EStG werden erfüllt. Zusätzlich zur linearen AfA von 2 % p.a. können in den ersten vier Jahren jährlich 5 % (also 140.000 € p.a.) abgeschrieben werden.
Ergebnis: In vier Jahren Sonderabschreibungen von 560.000 €, die zur gezielten Steuerreduktion eingesetzt werden – ideal zur Glättung hoher Anlaufverluste in der Anfangsphase des Projekts.
Beispiel 3: Gewerbeimmobilie im Betriebsvermögen
Eine Immobiliengesellschaft hält eine Logistikhalle im Betriebsvermögen. Durch eine Erweiterung entstehen aktivierungspflichtige Herstellungsaufwendungen von 800.000 €. Die lineare AfA auf 33 Jahre (3 %) ermöglicht jährliche Abschreibungen von 24.000 €, die voll dem Betriebsvermögen zugutekommen.
Sonderaspekt: Da die Gesellschaft die Immobilie selbst nutzt (z. B. zur Lagerung), ist eine Bewertung im Zusammenhang mit der internen Miete und der Ergebnisabgrenzung relevant. Zusätzlich kann ein Investitionsabzugsbetrag (IAB) für geplante Erweiterungen vorab steuermindernd angesetzt werden.
Fazit: Clever abschreiben, nachhaltig sparen
Abschreibungen sind weit mehr als ein buchhalterisches Pflichtprogramm – sie sind ein zentrales Steuerungsinstrument für Liquidität, Rendite und Steuerlast im Immobilienbereich. Wer Sonderabschreibungen gezielt einsetzt und sie mit Förderprogrammen wie denen der KfW kombiniert, kann Investitionen deutlich effizienter gestalten. Besonders in den ersten Jahren eines Projekts lassen sich steuerliche Verluste strategisch planen und gewinnmindernd einsetzen. Dabei profitieren nicht nur große Immobiliengesellschaften, sondern auch Genossenschaften und institutionelle Anleger. Entscheidend ist eine vorausschauende Planung und eine enge Abstimmung mit steuerlichen Beratern.
FAQ zum Thema Steueroptimierung im Immobilienbereich
Was sind Abschreibungen im Immobilienbereich?
Abschreibungen verteilen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die Nutzungsdauer auf mehrere Jahre. Sie mindern jährlich den steuerpflichtigen Gewinn, ohne dass ein tatsächlicher Geldabfluss stattfindet.
Welche Arten von Abschreibungen gibt es?
Unterschieden wird zwischen linearer Abschreibung, degressiver Abschreibung (nur noch für bestimmte bewegliche Güter) und Sonderabschreibungen nach §7b, §7h oder §7i EStG. Letztere bieten zusätzliche Steuervorteile unter bestimmten Voraussetzungen.
Wer kann Sonderabschreibungen nach §7b EStG nutzen?
Investoren, die neuen, förderfähigen Mietwohnraum schaffen und bestimmte Baukostenobergrenzen einhalten. Die Nutzung ist an eine zehnjährige Vermietung zu Wohnzwecken gebunden.
Können Abschreibungen mit Förderprogrammen kombiniert werden?
Ja, insbesondere KfW-Programme lassen sich mit steuerlichen Abschreibungen kombinieren. Das verbessert die Finanzierung und erhöht die steuerliche Wirksamkeit von Investitionen.
Ab wann beginnt die Abschreibung?
Die Abschreibung beginnt mit dem Monat der Fertigstellung bzw. Anschaffung und der Nutzungsaufnahme. Bereits ein Monat Nutzung im Jahr berechtigt zur anteiligen AfA.
Können auch Sanierungskosten abgeschrieben werden?
Ja, unter bestimmten Bedingungen – etwa bei Denkmalschutz oder Sanierungsgebieten – sind hohe Sonderabschreibungen möglich. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen den Förderkriterien entsprechen.
Was ist bei gewerblichen Immobilien im Betriebsvermögen zu beachten?
Hier gelten andere Bewertungs- und Abschreibungsregeln, insbesondere im Hinblick auf die Nutzung und Verrechnung im Betriebsvermögen. Auch Investitionsabzugsbeträge können eine Rolle spielen.
Wie wirken sich Abschreibungen auf die Bilanzkennzahlen aus?
Abschreibungen reduzieren den buchhalterischen Gewinn und können das Jahresergebnis sowie die Eigenkapitalquote beeinflussen. Gleichzeitig verbessern sie die Innenfinanzierungskraft durch Steuerersparnis.
Haftungsausschluss: Der Inhalt des Artikels ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel von Rechts- und Finanzthemen machen es notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen. Der Artikel ersetzt nicht die individuelle, persönliche Beratung.